Өнөөдрийн хөрөнгө оруулалт — маргаашийн боломж
Сүүлийн жилүүдэд орон сууцны үнэ тогтвортой өсөж, байрны хүртээмж өрхийн орлоготой харьцуулахад улам чухал асуудал болоод байна. Энэхүү нийтлэлээр орон сууцны үнийн хөдөлгөөнд барилгын өртөг, газрын үнэ, санхүүжилтийн зардал болон ипотекийн зээл хэрхэн нөлөөлдөг, мөн 2026 онд орон сууцны үнэ яагаад буурсан шалтгааныг авч үзье.
Орон сууцны үнэ ба хүртээмж
Сүүлийн жилүүдэд Монгол Улсын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл эрчимтэй тэлж, хотжилтын чиг хандлага Улаанбаатар хотын урд болон зүүн чиглэлд түлхүү төвлөрөх болсон нь ажиглагдаж байна. Сүүлийн 10 жилийн хугацаанд барилгын салбар 2.5 дахин өссөн бөгөөд 2025 оны байдлаар нийт бүтээн байгуулалтын 81%-ийг орон сууцны сегмент эзэлж байгаа нь зах зээлд орон сууцны эрэлт өндөр байгааг илтгэж байна.
Улаанбаатар хотод нийт 360 мянган орчим айлын орон сууц 2025 оны байдлаар ашиглагдаж байгаа бөгөөд 2026 онд нийт 28 мянган айлын орон сууц ашиглалтанд орох хүлээлттэй байна.
---
Он гарснаар орон сууцны үнэ 5.35%-иар буурсан байна.
Сүүлийн таван жилийн хугацаанд Улаанбаатар хотын орон сууцны нэг м.кв-ын дундаж үнэ жилд дунджаар 14.9 орчим хувиар өсөж, 2022 оноос хойш нийт 59%-ийн өсөлт үзүүлсэн байна. Харин 2026 он гарснаар зах зээлийн өсөлтийн эрч саарч, нэг м.кв-ын дундаж үнэ оны эхнээс 5.35%-иар буурчээ.
Энэхүү богино хугацааны бууралтад оны эхнээс ипотекийн зээл олголт саарч, худалдан авагчдын санхүүжилтийн боломж хумигдсан нь нөлөөлж, орон сууцны эрэлтийн идэвхийг сулруулжээ. Гэсэн хэдий ч үнийн түвшин өмнөх оны мөн үеэс ойролцоогоор 2.4%-иар өндөр хэвээр байгаа нь урт хугацааны өсөлтийн чиг хандлага өөрчлөгдөөгүйг харуулж байна.
---
Үнийн өсөлтийн ард юу байна вэ?
Орон сууцны үнийн хөдөлгөөнд нэг хүчин зүйл бус, барилгын өртөг, газрын болон дэд бүтцийн хязгаарлалт, төслийн санхүүжилтийн зардал, худалдан авагчдын санхүүжилтийн боломж зэрэг эрэлт, нийлүүлэлтийн олон хүчин зүйл зэрэг нөлөөлдөг.
Барилгын өртөг: Бидний төлж буй орон сууцны үнэ нь барилгын шууд болон шууд бус зардал, газрын өртөг, санхүүжилтийн зардал, хөгжүүлэгчийн ашиг зэрэг хэд хэдэн бүрэлдэхүүнээс тогтдог. Эдгээрээс материал, угсралтын зардал буюу барилгын шууд өртөг хамгийн өндөр жинтэй бөгөөд орон сууцны нийт үнийн ойролцоогоор 60–65%-ийг эзэлдэг. Монгол Улс барилгын материалынхаа ойролцоогоор 68%-ийг импортоор хангадаг тул валютын ханш, тээвэр ложистик, импортын материалын үнэ орон сууцны өртөгт шууд нөлөөлдөг. Харин цар тахлын үеийн нийлүүлэлтийн доголдол намжсанаар барилгын өртгийн өсөлт сүүлийн жилүүдэд саарч, 2022 оны 33 орчим хувийн түвшнээс 2025 онд 8 орчим хувь болж буурсан байна.
Газрын үнэ: Улаанбаатар хотод төвийн дулаан, ус, бохирын шугам сүлжээтэй газрын нийлүүлэлт хязгаарлагдмал байдаг нь байршлын үнийн зөрүүг нэмэгдүүлдэг. Инженерийн дэд бүтэц сайн хөгжсөн, үйлчилгээ болон ажлын байртай ойр бүсүүдэд орон сууцны эрэлт өндөр хэвээр байдаг тул газрын үнэ эцсийн борлуулалтын үнэд чухал нөлөө үзүүлдэг. Үүн дээр нийслэлийн хүн амын төвлөрөл, гэр хорооллоос орон сууц руу шилжих хэрэгцээ нэмэгдэж байгаа нь эрэлтийг тогтвортой дэмжиж байна.
Хамгийн том нөлөө - Ипотекийн 6%-ийн зээл: Харин худалдан авагч талд орон сууцны эрэлтийг дэмждэг хамгийн чухал хэрэгслүүдийн нэг нь 6%-ийн ипотекийн зээл юм. Хөтөлбөр хэрэгжиж эхэлснээс хойш 140 мянга гаруй өрх ипотекийн санхүүжилтээр орон сууцтай болсон нь зах зээл дэх эрэлтийг мэдэгдэхүйц нэмэгдүүлсэн. Нөгөө талд ипотекийн санхүүжилтийн эх үүсвэр хязгаарлагдмал хэвээр байгаа бөгөөд 2026 оны дунд үеийн байдлаар 47 мянга орчим иргэн хөнгөлөлттэй зээлийн хүлээлтэд байгаа бөгөөд жилд ойролцоогоор 19 мянган шинэ хүсэлт ирдэг ч тал орчим нь л шийдвэрлэгдэж байгаа нь худалдан авах сонирхол санхүүжилтийн боломжийг давж байгааг харуулж байна.. Ипотекийн санхүүжилтийн өөрчлөлт орон сууцны зах зээлд богино хугацаанд ч мэдрэгддэг нь энэ онд илүү тод харагдаж байна.
Ипотекийн зээл худалдан авагчийн эрэлтийг санхүүжүүлдэг бол шинэ орон сууц барихын тулд хөгжүүлэгчид хөрөнгөө хаанаас босгодог вэ?
Санхүүжилтийн зардал: Барилгын компаниуд төслөө зөвхөн өөрийн хөрөнгөөр санхүүжүүлэх боломж хязгаарлагдмал. Иймээс банк болон ББСБ-ын зээл, худалдан авагчдын урьдчилсан захиалга, бонд зэрэг эх үүсвэрийг хослуулан ашигладаг. Санхүүжилтийн хүү өндөр байх тусам төслийн нийт өртөг нэмэгдэж, улмаар тухайн зардал орон сууцны борлуулалтын үнэд тодорхой хэмжээгээр шингэх нөхцөл бүрдэнэ.
Үл хөдлөх хөрөнгийн төслүүд ба хөрөнгийн зах зээл
2026 оны эхний хагас жилд Монголын хөрөнгийн зах зээлийн биржийн бус зах зээл (OTC)-д компаниуд нийт ₮1.45 их наядын хаалттай бонд гарган санхүүжилт татсан бөгөөд үүний 15% буюу ₮218 тэрбумыг барилгын салбарын компаниуд бүрдүүлсэн байна. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн төслүүдэд бондын санхүүжилт чухал эх үүсвэр болж байгааг харуулж байна.
Ийнхүү үл хөдлөх хөрөнгийн төслүүд бондоор дамжуулан санхүүжилтийнхээ нэг хэсгийг бүрдүүлж байгаа бол хөрөнгө оруулагчийн өнцгөөс харахад энэ нь салбарын өсөлтөд оролцох өөр нэг боломж болж байна.
Орон сууц шууд худалдан авахад өндөр хэмжээний урьдчилгаа хөрөнгө, зээл болон урт хугацааны төлбөрийн чадамж шаардлагатай байдаг. Харин үл хөдлөх хөрөнгийн төслийн бондоор дамжуулан орон сууц өөрөө эзэмшихгүйгээр, харьцангуй бага хөрөнгөөр салбарын санхүүжилтэд оролцож, бондын нөхцөлд заасан тогтмол хүүгийн орлого авах боломжтой.
Ялангуяа орон сууцны эрэлт өндөр, борлуулалт идэвхтэй зах зээлд төслийн борлуулалтын орлого нь хөгжүүлэгчийн мөнгөн урсгалын чухал эх үүсвэр болж, санхүүжилтийн эргэн төлөлтийн чадамжид дэмжлэг үзүүлдэг байна.
